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2024年4月16日发(作者：memsql对比tidb)
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shi dian lun tan
如何引导房地产业健康有序发展
◎张霞
摘要：改革开放以来，房地产市场迅猛发展，高房价、高地价、高杠杆率已严重影响了居民的生活水平及消费水平，动辄需要掏空六个钱包才能勉强凑够
首付，再加上二十年甚至三十年的房贷，极易引发金融风险及一系列的社会问题，所以我国政府要加强房地产行业的引导，坚持房住不炒，限房价，竞地价，
使房价收入比回归合理范围，实现房地产市场平稳健康发展，化解房地产泡沫，使房地产市场软着陆，避免金融危机。
关键词：房地产行业；健康发展；去杠杆；监管
自1998年中国实行住房制度货币化改革以来，我国房地产市场掀起了
国内开发的新高潮，开启了房地产繁荣和迅猛发展的新阶段，房地产行业
成为各地经济社会发展的重要产业。但房地产行业迅猛发展的同时也带来
不少隐患，如房价、地价的突飞猛涨，房价收入比呈直线上升趋势，老百
姓想实现居者有其屋越发困难；房价升高促使中国家庭更多地加杠杆；房
地产泡沫产生并不断膨胀；房地产成为现阶段我国金融风险方面的“灰犀
牛”；等等。伴随着房地产的快速发展，国家也不断实施各种房地产调控
政策，但因各地政府过度依赖土地财政，调控政策并不能很好的落实下去，
或因调控政策不符合市场规律等，产生了越调越涨的怪象。房地产市场关
系到国计民生，政府合理引导房地产业健康有序发展变得至关重要，坚持
房地产调控政策的科学性和长期稳定性，以实现房地产市场软着陆。
一、房地产业对中国经济的影响
改革开放以来，房地产业进入了繁荣和迅猛发展的阶段，成为中国经
济新的增长点。在很多地方，房地产业成为拉动GDP增长的重要因素，使
得地方财政过度依赖土地财政及房地产业的发展。由于大量资本注入房地
产业，使得地价、房价不断上涨。房价增长过快，使房地产业产生泡沫，
如果放任其过度膨胀，极易成为泡沫经济。
在我国，房地产业作为基础产业、先导产业和支柱产业，对国民经济
的平稳可持续发展具有重要作用。如何引导房地产业健康有序发展、抑制
房地产泡沫，客观上需要国家及地方政府、开发商和银行等多方面的努力。
二、房地产泡沫容易引发金融危机
改革开放以来，中国经济快速发展三十余年，我国人居可支配收入也
有了极大提高，人们对于居住条件有了新的期望与要求，房地产市场也取
得了非常快的发展速度，房地产价格也越来越高，购房总价已远远超出了
普通老百姓的承受能力，房价收入比更是呈直线上升趋势，而且已严重偏
离合理的房价收入比。一般认为，若房价收入比高于合理范围，则认为其
房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，
泡沫也就越大。
在房价持续看涨的背景下，促使我国居民家庭更高的加杠杆，导致我
国家庭部门杠杆率快速上升，房贷在居民收入的占比过高已严重影响了国
内的消费动力。房价过高，居民购房可能需要掏空六个钱包才能凑够首付，
还要背上二十年或者三十年的房贷，极易引发一系列的社会问题，比如可
能会因工作问题导致无法偿还贷款；掏空了六个钱包后续老人的养老问题；
影响我国居民的消费水平及消费动力，严重的话会影响GDP增长；房价下
跌更容易引起社会动荡等等。
纵观美国、日本房地产泡沫所引起的金融危机，不仅对本国甚至对全
球金融市场都产生了重大的不良后果，可见房地产泡沫是极易引发金融危
机的。以美国2007年爆发的次贷危机为例，由于美国住房市场持续繁荣，
在2006年之前的5年里，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。随着美国住
房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者
的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或
者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不
能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次
贷危机。所以居民家庭过高的杠杆率会是经济发展潜在的风险，过高的杠
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杆使家庭部门流动性降低，对消费能力造成挤压，并有可能将风险传递到
银行体系，进而危及整个金融系统的安全。
如何安全的化解房地产泡沫也是我国政府在制定房地产调控政策时需
慎重考虑的问题。
三、房地产平稳发展要坚持房住不炒
习近平总书记在2017年中国共产党第十九次全国人民代表大会中提
出：坚持“房子是用来住的不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、
多渠道保障、租购并举的保障制度，让全体人民住有所居。政策实施后，
2018年上半年各地方政府出台楼市调控政策，实施限售的城市约50个，
房地产市场总体表现较为平稳。“房住不炒”成效初显。
中共中央政治局2020年12月11日召开会议，提出要促进房地产市
场平稳健康发展，虽然没有专门强调“房子是用来住的不是用来炒的”，
但“促进房地产市场平稳健康发展”的内涵已包括房住不炒。
2020年初，突如其来的新冠疫情打破了正常的经济社会秩序，房地产
市场也受到了巨大冲击，大部分售楼处关闭，成交量急剧下降。随着我国
疫情取得阶段性的重要成果，房地产销售市场逐渐恢复。总体上看，疫情
并没有改变房住不炒的调控政策方针，为促进房地产和金融市场平稳健康
发展，监管部门多次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。
2020年8月出台的房地产融资监管新规，控制房地产企业有息债务增长，
并设置了“三道红线”。2020年12月31日《关于建立银行业金融机构房
地产贷款集中度管理制度的通知》的下发，房地产企业融资持续加码。关
于房地产金融政策，央行金融市场司司长邹澜表态，下一步，人民银行将
坚持“房住不炒”定位，租购并举，因城施策，保持房地产金融政策连续性、
一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁市
场发展的金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。
我国政府并没有因为疫情的到来而放松对房地产行业的调控用以换取
GDP的增长，坚持习近平总书记提出的“促进房地产市场平稳健康发展”，
坚持房住不炒将是国家长期的房地产调控政策，实行稳地价、稳房价、稳
预期的长效管理调控机制，促进我国房地产市场平稳健康发展。
四、如何实现国内房地产市场软着陆的相关探索
（一）政府应坚持房地产调控政策的科学性和长期稳定性
由于我国政府官员采用任期制，难免有些官员会因为政策前途及自己
的政绩，采取急功近利的政策，在房地产市场低迷的时候采取过激的调控
政策，导致房地产价格非理性增长，过于维护短期利益和个人利益，房价
过高引起的社会效应及居民幸福程度政府应高度重视起来，官员应舍弃个
人利益，以国家长治久安为最终目标，从长远考虑制定房地产调控政策。
限房价，竞地价，摆脱以房地产行业为地方政府主要财政收入的现象，引
导地方政府逐步摆脱土地财政的依赖和思维惯性。
纵观以往房地产调控政策，调控政策过于频繁，并未保持长期稳定性，
导致房地产市场价格陷入越调越涨的怪圈，为保证房地产市场健康稳健发
展，政府应坚持房地产调控政策的科学性和长期稳定性。
习近平总书记提出的房住不炒政策充分展现了该政策的长期稳定性，
自提出该指导目标后，房地产政策已多年围绕房住不炒来制定各种调控政
（下转第228页）
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（上接第224页）
策，目前虽然价格并未大幅回落，但已遏制了上涨势头，对于我国来说，
房地产价格涨跌幅度过大均不利于国家的长治久安，只要坚持以房住不炒
政策为核心，才能确保房地产行业稳定发展，随着每年人均收入及GDP的
增长，随着时间的推移，加上每年一定的通货膨胀的影响，房地产价格一
定会慢慢趋于合理的范围空间。让我国居民居者有其屋，居民的幸福指数
自然会明显提高。
（二）加快多层次住房供给体系建设
我国居民热衷于购房，是因为拥有自己的独立住房可以获得很大的安
全感，提高生活质量及幸福指数。另外大部分的在外打工的人们，经历了
太多次的搬家，居住环境的脏乱差，享受不到常住居民的福利等等，想要
在所在城市立足，宁可打肿脸充胖子，掏空了六个钱包，也想在所在城市
购房安家，以求得内心的归属感。政府应着重消除这种居无定所的漂泊感，
很多年轻人其实是不愿意降低生活质量，承受巨大的经济压力去购房的。
因此，政府应加快建设多层次住房的供给体系，提供舒适的居住条件，且
房源稳定。
完善住房租赁市场，或许能打开楼市调控一味靠“堵”的死结。规范
有序的住房租赁市场，不仅能够缓解住房紧张，还可以防止购房需求大规
模入市激发炒作，以保证住房的原始属性。居民住的舒心，也会降低购房
的需求及欲望，供求关系一旦发生改变，房地产自然能实现软着陆。
向更多的低收入者提供廉租房，向高学历人才提供人才公寓，可大规
模兴建保障房以保证低收入群体的住房需求等。
我国出生人口近几年一直呈下降趋势，我国也即将进入老龄化社会，
随着新增人生出口率降低，人口老龄化加剧，也会减弱我国居民购房的购
买力，房地产的问题也会自然消解。
（作者单位：中国人民大学财政金融学院）
作者简介：张霞（1984-），女，在职研究生在读，研究方向为经济学。
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（上接第225页）
石结构并饰通雕木质双狮彩雕，以及通雕蝙蝠、花草等吉祥图案作为装饰。
从门楼的装饰的内容看，这些表现题材都来源于客家人们的日常生活，这
些动物图案的装饰都有其中的蕴意。如：蝙蝠寓意多福，牡丹寓意富贵等。
[9]
对于现存仍有居住功能的围龙屋可以引入具有现代化功能的设备，如此既
能保证对围龙屋的空间传承，又能使居民住得更舒适。
（作者单位：广东工业大学）
作者简介：钟丽丹（1996-），女，在读硕士研究生，研究方向为城
乡建筑研究。
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围龙屋的匾额、楹联等可以着重渲染传统文化的精神内质。如光禄第
围龙屋正厅悬挂的“五知堂”的匾额，昭示了张弼士一生“仁、义、礼、智、
信”的处世操守，中堂左右梁柱上书的对联：“学天下好人，养胸中正气”。
将传统文化的精神寓于楹联之中，完美展现了客家人遵守礼制，弘扬道德
的修养。
四、结论
围龙屋通过借鉴传统空间美学的思想形成了中国民居建筑中独特的一
支。文章发现围龙屋在选址考量上结合了风水理论中重要的空间美学原则
如：负阴抱阳、藏风聚气等，同时讲究与自然山水和谐统一；在空间的布
局营造方面讲究形式美法则的运用，如中轴对称、天圆地方等；加上采用
装饰空间上的隐喻、象征等手法，面对当下乡村民居滥改滥造、房地产商
大肆开发的状况，围龙屋所体现的和谐美、秩序美等传统空间美学观念完
全可以在现代民居建筑中得到继承和创新地应用。围龙屋的择址注重风水
理论并且与自然山水相协调，现代民居建筑可以借鉴这点可以更加合理的
利用自然环境。围龙屋在空间布局营造方面注重形式美法则的应用，现代
民居的空间也可以融入形式美法则的观念，比如空间中的对称性。此外，
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