乌市发改委就小区物业和停车收费标准进行说明

乌市发改委就小区物业和停车收费标准进行说明

来源：亚心网 发表时间：2015-12-24

(记者 曹华)新出台的乌市住宅小区物业服务和停车服务收费标准即将实施。记者昨日

获悉,占乌鲁木齐80%的前期物业小区物业收费将不会受其影响,仍会执行现有物业服务收

费标准。

昨日, 乌市发改委、价格监督检查局、价格成本调查监审局相关领导做客乌鲁木齐人

民广播电台,就新标准公布以来市民、业主、物业企业关心的问题进行解答和说明。

12月3日乌市发改委下发《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务和停车服务收费标准有

关问题的通知》(以下简称《通知》),对小区物业服务收费、停车服务收费标准进行明确规

定。其中物业服务收费和停车服务收费最受关注,这两项规定不仅涉及小区业主利益,还关系

到物业企业的日常经营。自公布以来,市民、业主、物业服务企业对收费标准的定义、范围、

界定等产生了各自的理解,产生了不同的声音, 急需相关部门对标准进行细化说明。

比如, 新标准规定“新建住宅小区业主在办理入住时,物业服务企业向业主收取的前期

物业服务收费不得高于普通住宅三级物业服务标准,即多层住宅0.4元/月·平方米、高层住

宅1.1元/月·平方米”。部分物业企业认为,这条规定没有明确收费是以业主办理入住时间

为界定节点,还是以小区竣工验收时间为界定节点。还有人理解为,乌市大多数前期物业管理

小区在新规实施后都必须按照这个标准收费,而这个较低的标准会导致物业管理费大幅下

降,继而影响物业企业的正常经营。

对此,乌市发改委医药服务价格处处长王新疆明确,《通知》所指的新建住宅小区办理入

住收费,以通过竣工验收合格(一般是指建设、监理、勘察、施工、设计五方验收合格并在市

质量监督网站进行了公示)为界定节点,不以业主办理入住时间为界定节点。这其中还分两种

情况:一、凡是2016年1月1日以后通过竣工验收合格的新建住宅小区,物业服务企业对业

主办理入住收取物业费不得高于普通住宅三级物业服务标准; 二、凡是在2015年12月31

日前通过竣工验收合格的新建小区, 由于各种原因业主到了2016年1月1日之后才办的

入住手续, 业主仍按老标准即2015年的物业服务标准交费。

除了上述界定的新建住宅小区外,王新疆明确表示,乌鲁木齐目前所有属于前期物业管

理的小区,仍执行现行的物业收费指导价,“也就是说,老小区执行的什么标准,维持不变。需

要调整的话,要通过成本调查。”

王新疆说,价格管理部门还将于近期就《通知》出台补充规定,对乌市住宅小区物业服务

和停车服务收费标准进行进一步的完善。

继续阅读 物业企业松了一口气

“老小区维持现行标准不变”,让《通知》颁布以来一直着急的物业服务企业放了心。

据了解,自《通知》公布以来,物业服务企业就担心其中涉及的3项收费内容会影响物业

管理的正常开展。

其一,《通知》中明确,“继续实行普通住宅物业服务收费政府指导价管理,即从四级到一

级等级,多层住宅分别为0.3元、0.4元、0.5元、0.6元/月·平方米,高层住宅分别为0.8元、

1.1元、1.5元、2元/月·平方米。”一位物业公司负责人说,这个标准是11年前制定的,现

在已经不能支撑物业服务的经营了。例如:2004年保洁员工资标准是550元/月,2015年工

资标准已经涨到2500元/月。目前物业公司执行的物业收费标准要高于老标准, 一旦新标

准执行, 就是退回到11年前的收费标准,显然不符合当前实际。

其二,“新建住宅小区业主在办理入住时,物业服务企业向业主收取的前期物业服务收

费不得高于普通住宅三级物业服务标准” 的规定, 也让物业服务企业难以接受。

“目前乌市的物业收费标准已经严重偏低,新规定还要让物业企业接收新小区物业时

按较低的三级收费,如此一来物业企业肯定亏本。这条规定执行下去,2016年物业企业会不

敢接收新小区物业。”一家物业公司经理王先生说。

其三,物业服务企业对“对已购买车库(车位)的小区业主收取停车位物业服务费每车每

月15元, 物业服务企业不得再收取其它任何费用” 的规定也不赞同。

乌市一家大型物业企业的丁经理说,物业公司向小区业主提供地下车库的管理服务,收

取服务费不存在争议,但每月15元的标准严重脱离实际。以800个车位的地下停车库为例,

按照新规定,每个车位每月15元,一年180元, 全年只能收144000元。而实际上,车库需要

5个出口,以每个出口配备4人计算,总计需要20人, 每人年工资为3万, 就需要60万元。

此外, 车库还需要公共照明、 维修、 门禁系统管理、 暖气、 卫生清扫等开支, 算下来起

码100万元以上。“目前乌鲁木齐小区地下车库服务管理收费多在80元-150元/月之间,

暖气费另算, 这和每月收15元的标准差得太远了。” 丁经理说。

记者了解到,针对这3个问题,乌市200余家物业企业之前在研讨后将意见形成文字资

料呈报了管理部门。“今天早上, 我也通过电话与在电台直播间的发改委领导进行了交流,

老小区执行的物业收费标准维持不变, 采取‘老人老办法、新人新办法’,比较稳妥。”一

家物业企业的副总经理王先生说。

补充规定将说明停车库收费

在昨日的电台直播中,乌鲁木齐市发改委副主任马怀新坦言,《通知》下发后,他们也接

到了各种意见反馈, 注意到《通知》确实存在内容涵盖有限等问题。发改委已经收集了市

民、小区业主以及物业企业的意见,并将在近期出台补充规定,对新的收费标准进行进一步的

细化和说明。

“补充规定总计有五大方面, 涉及众多需要进一步明确的地方。” 马怀新说。

记者了解到,补充规定将针对物业企业反映较多的“新建住宅小区业主在办理入住时,

物业服务企业向业主收取的前期物业服务收费不得高于普通住宅三级物业服务标准”,进

行更加贴合实际的补充,比如对新入住时绿化道路、 设施设备较完善的小区, 如果按照三级

物业标准收费难以实行,允许物业企业向发改委申请调价,发改委对其成本单独进行核算,确

定后的收费标准会向小区业主公示。这样既能满足物业企业费用补偿,也能让小区业主对物

业收益收支做到了解和理解。

此外,补充规定还会对地下停车库收费进行补充, 将充分考虑暖气费、保洁卫生、公共

照明等费用支出成本, 最终确定更加贴合实际的收费标准。

2016年1月1日后，乌鲁木齐住宅小区停车费和物业费有大变

2015-12-30 12:28:14 来源：天山网

2016年1月1日起，乌鲁木齐市所有住宅小区的停车费以及物业费收费标准将执行

新规，较之以往有较大变动。此前，乌鲁木齐市发改委发布的《关于乌鲁木齐市住宅小区

物业服务和停车服务收费标准有关问题的通知》（下简称《通知》）中透露了这一消息。

新规中停车服务收费标准

对占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的停车服务收费为每车每月

最高64元，物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位停车服务收费每车每月最高80

元，租用地下车库（车位）每车每月最高300元。临时进入住宅小区的车辆，1小时之内

不收费。

新规中物业服务收费标准 普通住宅每平方米每月最多缴2.2元物业费

继续实行普通住宅（指除别墅以外的所有住宅）物业服务收费政府指导价管理。根据

乌鲁木齐市现行普通住宅物业服务收费政府指导价格，按服务质量等级由低到高、从四级

到一级，多层住宅的服务收费每平方米每月分别为0.3元、0.4元、0.5元、0.6元。高层

住宅的服务收费每平米每月分别收0.8元、1.1元、1.5元、2元。根据以上每个服务等级

对应的收费标准为基准价格，具体收费标准可上下浮动10%。

新建住宅小区（普通）业主在办理入住时，物业服务企业向业主收取的前期物业服务

收费不得高于普通住宅三级物业服务标准。即多层住宅每平米的月收费不得高于0.4元；

高层住宅每平米的月收费不得高于1.1元。

补充说明的通知

12月25日市发改委又发布了《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务和停车服务收费标

准有关问题补充说明的通知》，补充文件对什么是新建小区、前期物业等名词进行说明，并

对停车收费标准进行注解。

“新建住宅小区”

指“2016年1月1日以后通过竣工验收合格的新建住宅小区”。这类小区2016年1

月1日将执行新出台的物业收费政府指导价，即按服务质量等级由低到高从四级到一级，

多层住宅分别为0.3元、0.4元、0.5元、0.6元/月·平方米；高层住宅分别为0.8元、1.1

元、1.5元、2元/月·平方米。以上每个服务等级对应的收费标准为基准价，具体收费标准

可上下浮动10%。

《补充说明》明确，2016年1月1日以后通过竣工验收合格的“新建住宅小区”，依

据《建设、监理、勘察、施工、设计单位竣工验收意见表》的时间来界定，不以业主办理

入住时间来界定。物业服务企业对业主办理入住手续时，所收取物业服务费不得高于三级

物业服务费标准，即多层住宅0.4元/月·平方米，高层住宅1.1元/月·平方米。

注意：若小区在2015年12月31日以前通过竣工验收，却在1月1日后办理入住，

仍按该小区2015年执行的物业服务收费政府指导价标准交纳物业费；前期物业服务于

2016年1月1日前已招标并签订前期物业服务合同的，仍按合同签订的价格执行，不适

用新的物业收费标准。

购买车库车位业主分两种情况

已购买车库（车位）的小区业主收取停车位物业服务费每车每月15元。

物业服务企业不得再收取其它任何费用”的内容进行了拆分处理：

一、购买车库的业主按照车库的建筑面积及车库所在小区的住宅物业服务收费标准交

纳物业服务费。

二、购买地下车位的业主收取停车位物业服务费每车每月15元。

这些规定将在2016年1月1日开始执行 看各界怎么说？

业主：停车收费很迷茫

12月26日，当记者询问市民黎先生是否知晓市发改委出台的新规时，他一脸诧异地

反问道：“又出台什么新规了？具体怎么收？”

黎先生告诉记者，他以前都是办的临时卡，每晚收费10元。因为小区车多，车位紧

张，小区停车费也水涨船高。

随后，记者又采访了汇嘉园、印象南湖、江南家园等小区业主，多数业主表示知道“停

车费新规”一事，但却不知道自己所在的小区在不在新政策范围。其中，50%的业主称在

询问物业时明确得到过“老旧小区不在执行范围内”的答复。

收到新规通知

记者调查了50个小区，其中有8个小区目前执行的收费标准已在新规范围内，所以

不需做出调整；3个小区表示还在观望中，但目前仍按原来规定的停车费标准执行；仅有1

个小区明确表示将执行新政策；剩下的38个小区，要么表示没有接到主管单位通知，要

么称按照他们的理解，旧小区不在调整范围内，他们将仍按照现行标准收费。

吉祥苑小区物业新疆（楼盘）市政物业管理有限公司物业部的高主任说，最近物业才

得知停车收费新办法出台。“后面又出了一个补充说明，好像只是说新小区的物业费和停车

费有调整，老旧小区不在变更范围，所以我们目前还是按照原有标准执行。如果有明确规

定，肯定会严格按新规执行。”

小西沟苏香台壹号小区物业张姓工作人员表示，目前还未接到通知，如果标准明确了，

将会把车主多交的费用顺延到后期的停车费中。

现行收费标准参差不齐

由于没有统一的政府指导价格，目前乌鲁木齐各小区停车费收费标准参差不齐。地面

临时占道收费：50元/月~320元/月地面固定停车收费：80元/月~550元/月地下停车场

收费：260元/月~1000元/月。

乌鲁木齐发改委出台小区物业停车收费补充规定

2015年12月27日 20:40 转载：和讯新闻

乌鲁木齐小区物业、停车如何收费又有新的进展。12月25日，乌鲁木齐市发改委发

布《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务和停车服务收费标准有关问题补充说明的通知》，对

什么是新建新建住宅小区、前期物业等名词进行说明，同时明确，占乌鲁木齐80%的前期

物业普通住宅小区从2016年1月1日起物业收费仍执行本小区现行的物业服务收费政府

指导价。

记者了解到，此次补充通知主要是对“新建住宅小区”和“除此之外属前期物业管理

的所有普通住宅小区”在概念上的区分，以及两者在物业收费、停车收费上如何执行标准。

其中,新建住宅小区：是指“2016年1月1日以后通过竣工验收合格（指建设、监理、勘

察、施工、设计单位竣工验收合格）的新建住宅小区”。而除此之外属前期物业管理的所

有普通住宅小区就是2016年1月1日之前竣工验收合格的普通住宅小区。

补充说明通知进一步解释了“新建住宅小区”和除此之外属前期物业管理的所有普通

住宅小区的物业费及停车费如何收取。

“新建住宅小区”按新标准收费

2016 年1月1日以后通过竣工验收合格的“新建住宅小区” ，依据《建设、监理、

勘察、施工、设计单位竣工验收意见表》的时间来界定，不以业主办理入住时间来界定，

物业服务企业对业主办理入住手续时， 所收取的物业服务费不得高于三级物业服务费标

准。即：多层住宅 0.4 元/月.平方米;高层住宅 1.1 元/月.平方米。

记者了解到，该条规定主要是针对一些新建小区在设施不完善、绿化道路不能投入使

用的情况下，就按最高物业收费标准收费，通过限制不能高于三级来保护业主利益。不过，

考虑到目前不少开发商都是在小区建设完善的情况下向业主交房，因此补充说明也做了例

外规定：如果新建小区的道路、绿化、公共设施达到设计要求或使用要求，而小区仍未成

立业主大会的，需由价格主管部门进行核算，并征求业主意见后， 物业服务收费标准可在

现行的政府指导价范围内适当调整。

同时，补充说明还就“新建住宅小区”不同情况进行明确，比如在2015年12月31

日以前通过竣工验收合格的新建住宅小区，却在1月1日以后办理入住的，仍按该小区2015

年执行的物业服务收费政府指导价标准交纳物业服务费；前期物业服务于2016年1月1

日前已招标并签订前期物业服务合同，仍按物业服务合同签订的价格执行,不适用于2016

年1月1日起执行的新建住宅小区前期物业服务收费标准。

新建住宅小区住宅小区停车服务费则按1108号文件执行，即：占用物业管理区域内

业主共有道路、场地停放机动车辆的停车服务收费每车每月最高64元，物业管理区域内

规划用于停放机动车辆的车位停车服务收费每车每月最高80元，租用地下车库<车位>每

车每月最高300元。

老小区物业收费标准不变

除前面所列的新建住宅小区外，乌鲁木齐市目前属于前期物业管理的所有普通住宅小

区，仍执行本小区现行的物业服务收费政府指导价不变。也就是说，目前占乌鲁木齐市80%

的前期物业管理小区仍执行小区现行的物业收费标准，无需按2016年1月1日起执行的

新的政府物业收费指导价收费。同时，住宅小区停车服务费按1108 号文件执行，即：占

用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的停车服务收费每车每月最高64元，

物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位停车服务收费每车每月最高 80 元，租用地

下车库<车位>每车每月最高 300 元） 。

地下车库收费分两种情况

记者了解到，2016年1月1日将执行的收费标准规定：已购买车库（车位）的小区

业主收取停车位物业服务费每车每月15元。物业服务企业不得再收取其它任何费用。由

于该条规定和现实情况下的收费差距过大，此次补充说明中将其分为两种情况。其一： 购

买车库的业主按照车库的建筑面积及车库所在小区的住宅物业服务收费标准交纳物业服务

费。 其二：购买地下车位的业主收取停车位物业服务费每车每月15元。